Le taux immobilier, qu’est-ce que c’est ?
Dès lors que l’on s’intéresse au prêt immobilier, le premier terme qui nous chatouille les oreilles tient en quatre lettres et porte l’heureux nom de taux. Qu’il s’agisse du taux nominal, du
TAEG (acronyme désignant le taux annuel effectif global) ou du taux d’usure, tous ces taux de crédit immobilier recoupent différentes réalités. Fort heureusement, leur dénominateur commun est leur simplicité, qui nous permettra d’aisément les définir.
Le taux immobilier représente le taux d'intérêt que l'emprunteur doit payer à la banque en échange de l'avance des fonds de son emprunt immobilier. C'est donc un coût que vous avez tout intérêt à réduire.
La durée de votre prêt immobilier conditionne directement le taux de crédit auquel vous pouvez prétendre. Ainsi, à profil égal, le taux immobilier sur 20 ans sera forcément plus élevé que celui sur 15 ans. Les taux les plus attractifs sont donc ceux sur 10 ans, mais peu de profils peuvent en bénéficier en raison des mensualités élevées. À savoir, les taux sur 30 ans ne sont plus proposés.
Néanmoins, même à durée égale, les taux varient fortement d'un prêt à l'autre. Ainsi, d'autres critères régissent votre taux, comme votre profil emprunteur, votre projet immobilier ou la négociation avec les banques.
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Les chiffres clés
Taux moyen de crédit immobilier : 4,34 %
Apport moyen : 76 776 €
Capital emprunté : 246 717 €
Durée moyenne d'un prêt immobilier : 273 mois
L’emprunteur type d’un crédit immobilier en décembre 2023 est âgé de 38 ans, 1 an de moins qu’au mois de novembre. Cette légère diminution de l’âge moyen démontre que l'accession à la propriété reste difficile par des prix encore élevés et des taux hauts.
Les primo-accédants représentent 42 % des demandes de prêts envoyées en banques en décembre,
un chiffre quasi identique à celui du mois de novembre de 41 %. Les primo-accédants ont du mal à revenir sur le marché de l’immobilier dont la baisse de prix se fait attendre.
L’apport moyen s’élève à 76 776 euros par dossier de prêt, un niveau toujours aussi haut mais qui s’explique par les conditions d’accès restreintes au crédit immobilier et la hausse des taux. Pour espérer voir leur demande de financement acceptée par les banques, les ménages sont aujourd’hui contraints de fournir un apport conséquent pour réduire le montant emprunté et donc le taux d’endettement. Or, rares sont les Français à actuellement disposer de cet apport pour concrétiser leur projet immobilier.
Au mois de décembre, le capital emprunté moyen est de 246 717 € sur une durée moyenne de 273 mois et une mensualité avec assurance de 1 459 €. L’allongement de la durée de prêt demeure aujourd’hui l’une des rares solutions pour compenser la perte de pouvoir d’achat immobilier et respecter les critères HCSF de 35% d’endettement. Le taux d’endettement moyen s’élève ainsi à 30,63%.
Le taux d’intérêt moyen toutes durées de prêt confondues grimpe à 4,34 % en décembre.
En décembre 2023, l’immense majorité des contrats d’assurance emprunteur souscrits sont des contrats groupes (87 %) contre 13 % de contrats individuels. Les effets de la loi Lemoine ne font pas évoluer ce chiffre. La délégation d’assurance stagne. Lors de l’octroi d’un crédit immobilier, les emprunteurs optent majoritairement pour les contrats des banques afin de ne pas retarder l’obtention de l’emprunt.
La garantie Décès/PTIA/ITT/IPT est souscrite dans 77 % des cas, loin devant la garantie Décès/PTIA 23%).
Enfin, le coût moyen d’une assurance de prêt, toutes durées confondues s’élève à 16 836 euros pour un taux moyen de 0,34 %.
Le primo-accédant type en décembre 2023 est âgé de 30 ans et perçoit des revenus mensuels de 2 803 €. Des revenus plus modestes que la moyenne globale et qui limitent la constitution de l’apport (62 550 €), soit près de 14 000 € en moins que la moyenne tous profils confondus. Aussi, le capital emprunté des primo-accédants s’élève à 194 258 €, soit 50 000 € de moins par rapport au capital emprunté tous profils confondus.
Les conditions d’accès au crédit très strictes, notamment la règle des 35% d’endettement, difficile à respecter pour les primo-accédants, obligeant ces profils à allonger la durée de prêt au maximum pour réduire leur mensualité et ainsi préserver une capacité d’emprunt leur permettant d’acheter un bien immobilier correspondant à leurs critères. Aussi, la durée de prêt moyenne des primo-accédants grimpe à 288 mois (24 ans). Le taux d’endettement des primo-accédants s’élève lui à 30,00 % pour une mensualité moyenne de 1 092 € avec un taux d’intérêt de 4,41 %.
Côté crédit consommation, le profil emprunteur type de décembre est âgé de 44 ans pour un revenu de 2 435 €.
Plus de 2/3 des emprunteurs sont salariés du secteur privé (71 %) et 12 % sont des retraités.
En décembre, ce sont les achats de véhicules qui dominent le classement des projets les plus régulièrement financés à l’aide d’un crédit consommation (52 %). Suivent ensuite le besoin de trésorerie 16 % et les travaux 11 %. Le dynamisme retrouvé du marché automobile explique ce classement.
Le montant emprunté moyen atteint 12 656 € en décembre sur une durée de 53 mois et pour un TAEG de 9,85 % tous projets confondus. Les montants empruntés par projet :
Véhicule : 14 893 €
Travaux : 11 895 €
Trésorerie : 7 405 €
Equipement de la maison : 11 292 €
Chacune des durées de prêt enregistre une augmentation des taux d’intérêts hors assurance entre novembre et décembre (+ 0,05 point sur 10 ans, + 0,16 point sur 15 ans, + 0,08 point sur 20 ans et - 0,06 point sur 25 ans.)
« En cette nouvelle année 2024, on espère que le nouveau PTZ va faire effet rapidement auprès des primo-accédants, que les taux vont stagner ou baisser, que les prix de l'immobilier diminuent encore et que les banques puissent prêter au plus grand nombre...
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